Konut satışları açısından 2022 yılı hareketli geçiyor. Bu yılın ilk beş ayında konut satışları 2021’in ayını dönemine göre yüzde 37.7 oranında artarak 575 bin 889 olarak gerçekleşti Yıl sonunda satış adetlerinin geçen yılın üstüne çıkarak 1.5 milyon adete ulaşması bekleniyor. Sektörde satış hareketliliği sürerken, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından konut kredilerine yönelik kısıtlama devreye alındı. Yeni uygulama kapsamında fiyatı 10 milyon TL'nin üstünde olan konutlara kredi verilmezken, fiyatı 5 ila 10 milyon TL olan A enerji sınıfı yeni konutlarda 3.5 milyon lira, ikinci el konutlara ise 2.5 milyon TL kredi imkanı sağlanacağı belirtildi. Düzenlemede fiyatı 2 milyon TL’nin altında kalan yeni konutlara verilen destek ise artırıldı. Birinci el konutlarda verilen kredi desteğinin yüzde 90’a çıkarılmasıyla sektörde ikinci yarıdan itibaren üretimin alt ve orta gelire yönelik projelere kayabileceği ifade ediliyor.
“Ucuz konut için 6 ila 12 ay gerekli”
Bu yılın ikinci yarısına ilişkin görüşlerini açıklayan Dekar Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu, “Satış anlamında bu yılın ilk yarısı iyi geçti. Firma olarak yeni projeleri satışa çıkardık. Kredi kısıtlamalarına rağmen, ikinci yarının da satış anlamında iyi geçeceğini düşünüyoruz” diye konuştu. Ancak sektörde daha düşük gelirli gruplar için konut yapmak gerektiğini aktaran Kuzu, “Şu andaki yüzde 90’a varan kredi teşvikleriyle orta ve alt gelir gurubuna yönelik üretimin artırılması hedefl eniyor. Dolayısıyla bu alana bir kayma olur. Burada daha küçük daireler öne çıkacak. Şirketler, maliyetleri düşürmek ve belli limitler içinde kalmak için projelerini gözden geçirecek. Ancak projelerin revize edilmesi ve yeni projeler için de en az 6 ay ila 1 yıl arasında bir süreye ihtiyaç var” yorumunda bulundu. Diğer taraftan yüksek maliyetler nedeniyle konut fiyatlarının arttığını, bunun da k onuta ulaşan kitleler bakımında sorun yarattığını vurgulayan Kuzu, “Bunun için maliyetlerin dengelenmesi lazım. İkincisi arsa üretimi olmalı” dedi. Şirket olarak kat karşılığı ve satın alma ile arsa geliştirdiklerini anlatan Kuzu, “Ancak şehir içinde arsa kalmadı. Maliyetin içinde arsa yüzde 50’ye çıkınca ucuz konut üretmek neredeyse imkansız. Ucuz konut için de arsa fiyatının düşmesi çok önemli. Zaten maliyetler yüksek. Arsa fiyatını biraz düşürüp, maliyetlerde de bir gerileme olursa yeni konut üretiminde tekrar bir canlanma olabilir” değerlendirmesini yaptı.
“Alım gücü yükseltilmeli”
İlk yarının 4 şantiyeleri olan firmaları için iyi geçtiğini dile getiren Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya da, yıl sonuna kadar İstanbul’da içinde 1650 konut olan 2 tane daha projeyi satışa sunacaklarını açıkladı. “Ancak piyasa genelinde inşaat yapan yok. Arsa ve inşaat maliyetleri yüksek. Bankalar inşaat sektörüne kredi vermiyor” diyen Çetinsaya, konut üretimi için alım gücünün yükseltilmesi gerektiğine vurgu yaptı. Yılın ikinci döneminde de ilk yarı gibi yüksek satış adetleriyle geçmesini beklediklerini kaydeden İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Başkanı Nazmi Durbakayım ise, satış adetlerinin yıl sonunda 1 milyon 500 bin adetleri bulacağını belirtti. Durbakayım, yeni projeler için firmaların hazırlıklarını sürdürdüğünü ifade etti.
Alt ve orta gelir grubu için üretim nasıl artar?
Konut kredilerinde fiyatı 2 milyon TL’nin altında olan yeni projelere verilen kredi yüzde 90’a çıkartıldı. Bu düzenlemenin 2 milyon TL altı üretimi artırması bekleniyor. Orta ve alt gelir gruba yönelik konut üretimine, 6 ay ile 1 yıl içinde başlanacak. Artan maliyetlerden dolayı yeni konutlar daha küçük ebatta m2'ye sahip olacak. Alt ve orta gelir grubuna yönelik üretimin artması için devletin arsa üretmesi, arsa ve malzeme maliyetlerindeki artış durdurması gerekiyor.İnşaatta kalite yükselecek
Sektör temsilcileri kredi düzenlemesiyle birlikte fiyatlarda bir düşüş olmayacağını, ancak yatırımlık alımlarda bir düşüş olabileceğini dile getirdi. Özellikle üst gelir gurubunda yapılan sınırlama nedenle şirketlerin kendi bünyelerinde yeni finansman modelleri geliştireceğini, alıcıların da daha fazla özkaynak kullanacağı belirtiliyor. Kredi kısıtlamasının fiyatı 5 ile 10 milyon TL arasındaki yüksek fiyatlı konutları etkilediğini belirten Mahmut Dereli, bunların tüm satışlar içindeki payının yüzde 5 olduğunu söyledi. Öte taraftan fiyatları 1 milyon ile 2 milyon TL arasında konutlarda kredi kullanımının daha yaygın olduğunu dile getiren Dereli, “Uygulama enerji tasarrufl u binalara teşvikte bulunuyor. Dolayısıyla inşaatların kalitesini artıracak bir rol oynayacak” yorumunu yaptı.
Özkaynak kullanımı artacak
“Üst segmente kaydıkça kredi kullanımı azalıyor. Ağırlıkla 1ila 2 milyonluk ev alımlarında yüzde 90’lara varan oranda kredi kullandırılıyor” diyen Salih Kuzu, “Fiyat 5-6 milyon liralara çıktıkça kredi kullanımı yüzde 50-60’lara düşüyor. Ancak yine de bunun fiyatı 5 ila 10 milyon arasındaki konutlarda 3.5 ila sınırlandırması bir finansman açığı oluşturacak. Bizde bunu peşinat, şirket bünyesinde oluşturacağımız kısa vadeli krediler ve banka kredisi gibi üçlü ayakla çözmeye çalışacağız” yorumunu yaptı. Özellikle kendilerinin sattıkları evlerin oturuma yönelik olması nedeniyle kişilerin de belki kendi öz kaynaklarını zorlamalarına neden olacağını da belirten Kuzu, “Yatırım için alınanlarda belki daha fazla mukayese edilecektir. İhtiyaç için alınanları daha etkileyecektir” diye konuştu. Kredi düzenlemesini değerlendiren Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya şöyle konuştu: “Parası olan alabilecek. Dolayısıyla satışlarda bir yavaşlama olacak.”