Ankara, Mersin, İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde "ara zam" isteyen ev sahipleri eski kiracılarına "ya fiyatı artır ya da evden çık" baskısı yapıyor. Bakanlar, fahiş kira artışıyla karşılaşan vatandaşlara karakollardan 112'ye kadar her platformdan şikâyette bulunmaları çağrısı yaparak, olağanüstü hal yetkisi kullanacakları uyarısında bulunuyor.
KİRACIYA OĞLUM GELECEK YALANI
Borçlar Kanunu, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Kanunu'na göre piyasada afet döneminde "darlık yaratıcı, dengeyi ve serbest rekabeti bozcu, tüketicinin mallara ulaşımını engelleyici faaliyetlerde" bulunması suç teşkil ediyor. Ev sahibinin kiracıyı "kendim oturacağım" diyerek çıkarabilmesi için ihtiyacının gerçek olduğunu ispatlaması için sulh mahkemesinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor. Kira sözleşmesi bitse dahi kiracının evi boşaltması talep edilemez. Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra bildirimde bulunularak sözleşmeyi feshedip kiracının tahliyesi istenebilir. "Oğlum oturacak" diyerek kiracıyı çıkaran daireyi 3 yıl kiraya veremez. Kiracılar, bu koşulla çıkarıp 2 ay sonra kiraya veren ev sahiplerinden 1 yıllık kira kadar tazminat, taşınma masrafı alabilir.
Depremin ardından gündemden düşmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve ev sahibi hakları konusunda merak edilen bazı soruların yanıtları şöyle:
1- Ev sahibi 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Bir yıllık kira sözleşmesi bitince "süre bitti" diyerek evden, işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Ev sahibi kiracıyı 10 yıllık sürenin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor.
2- Kiracı hangi durumlarda ev sahibine tazminat davası açabilir?
"Gereksinim" nedeniyle tahliye edilen konutun başkasına kiraya verilmesi halinde kiracıya ev sahibine tazminat davası açma hakkı doğar. Borçlar Kanunu'nun yeniden kiralama yasağı başlıklı maddesine göre, 3 yıl süreyle kiralama yasağı hem gereksinim hem de yeniden inşa, imar amaçlı tahliyeler için geçerlidir. Gereksinim nedeniyle tahliye durumunda kiraya veren 3 yıl boyunca haklı neden yoksa sadece kendi kiracısına teklifte bulunabilir. Borçlar Kanunu 355/2. Maddesinden farklı olarak kiraya veren kira parasını artıramaz. Taşınmazda herhangi bir inşa veya imar yapılmamış taşınmaz kira değerinde bir artış meydana gelmemiştir.
3- Ev sahibi konutta elektrik tesisatı yenileme gibi kapsamlı bir tadilat gerekçesiyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Borçlar Kanunu uyarınca yeniden inşa ve imar amaçlı boşaltılan taşınmazlarda bu işlemler bittikten sonra öncelikle aynı kiracıya teklif götürülür. Ev sahibi taşınmazı başkasına kiraya verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzerde tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
4- Kira artışına yüzde 25 sınırı ne zaman sona erecek?
Normalde TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artış oranı geçen yıl yüzde 25'le sınırlandırıldı. Buna göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen sözleşmelerde kiracıya yüzde 25'in üzerinde zam yapılamıyor.
5- Ev sahibi kira sözleşmesi 5 yılı aşan kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya veren Borçlar Kanunu 347. Maddesi gereği kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin, kiracıyı ev veya iş yerinden çıkarabilmesi için on yıllık sürenin geçmesi gerekir. Ancak, beş yıl sonra taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla tespitini talep edebilir. Bu noktada kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere göre tespit ediliyor.
6- Ev sahibi kiracıyı "kendim oturacağım" diyerek çıkarabilir mi?
Kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma söz konusu olmazsa ev sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor. Davada ihtiyacın gerçek olduğunun saptanması beklenir. Oğlu ya da kızının oturacağını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaran ev sahibi daireyi başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.
7- Kirasını düzenli ödemeyen, yasal artışı yapmayan kiracı nasıl çıkarılır?
Borçlar Kanunu'nun ikinci maddesine göre kiracı kira bedelini 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapmaması durumunda icra takibi başlatılarak borçluya tebligat gönderilir. Tebligatın ardından bir ay içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılarak kiracı tahliye edilebilir. Ev sahibi her yeni kira sözleşmesinde yasalar kapsamında belirlenen sınır oranında zam yapabilir. Ev sahibi kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle beraber evden tahliye ettirebilir. Evde oturmak isteyen kiracının yasal çerçevelerde zammı kabul etmesi gerekir.
8- Kiraya yıl içinde ara zam yapılabilir mi? Yüksek kira isteyen ev sahibi nereye şikâyet edilir?
Kiralık mülklerde yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir defa olmak üzere gerçekleşir. Kiralara yapılan zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın TÜFE'sine göre belirlenir. (Yüzde 25 sınırı geçici bir uygulama) Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz. Tüketici danışma hattı ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili bütün kamu kurum ve kuruluşlarına şikâyet edilebilir. Tüketici mahkemelerine başvurulabilir, dava açılabilir.
9- Kiracı otururken evin satılması durumunda süreç nasıl işleyecek?
Yasa gereği yeni mülk sahibi kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa tapu devri sonrası bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir. Kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyle kiracı 6 ay içinde evi boşaltmak durumundadır. Borçlar Kanunu 310. Maddesine göre yeni ev sahibi eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olur. Yeni yeni ev sahibi kirayı istediği gibi artıramaz. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak evi boşaltabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerinde 10 yıllık süre geçtikten sonra uzayan yılların bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak çıkabilir. Aksi halde ev sahibi tarafından çıkarılamaz.
10- Fahiş kira artışlarına karşı bir tavan uygulama getirebilir mi?
İlgili bakanlıklar kiralık konut ve gayrimenkul satışların gerçek değerin üzerinden beyan edilmesi ve vergilendirilmesi amacıyla yoğun bir çalışma yürütüyor. Emlakçı odaları ile vergi daireleri bu konuda işbirliği yaparak vergi kaybı ve kayıt dışılığı önlemeyi amaçlıyor. Sektör temsilcileri kirada fırsatçılığın son bulması için geçici olarak zam sınırlaması, tavan getirilmesini istiyor. Ayrıca, beş yılı dolan kiracılardan rayiç bedel isteme süresinin 8 yıla çıkarılması da talepler arasında yer alıyor.
